Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власностіКожен співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою в майні, яке перебуває у спільній частковій власності. Набувачами такої частки можуть бути сторонні особи або інші співвласники. У цих випадках спільна власність не припиняється, оскільки відчужується не конкретна частина майна, а частка у праві спільної власності, тобто відбувається лише зміна суб’єкта цивільних правовідносин. Законодавством встановлено певні гарантії захисту прав співвласників, не заінтересованих у відчуженні частки у спільній власності стороннім особам.
Зокрема, відповідно до Цивільного кодексу України при продажу частки у спільній власності сторонній особі решта її учасників має переважне право купівлі частки, що продається, крім випадку продажу з прилюдних торгів. Публічні торги можуть проводитися у випадку звернення стягнення на частку за зобов’язаннями співвласника.
Надане співвласникам право переважної купівлі зумовлене кількома причинами. Насамперед, співвласники можуть бути самі заінтересовані у придбанні відчужуваної частини для задоволення своїх матеріальних і культурних потреб. Крім того, їм не байдуже, хто стане новим учасником спільної часткової власності, як новий власник виконуватиме обов’язки з утримання спільного майна, користування ним.
Цивільним кодексом України встановлено також умову здійснення співвласником права переважної купівлі та наслідки його недодержання. Так, співвласник-продавець зобов’язаний письмово повідомити всіх інших співвласників про намір продати свою частку сторонній особі. У письмовому повідомленні обов’язково має бути зазначена ціна продажу та інші істотні умови. Повідомлення, зроблене в усній формі, не тягне юридичних наслідків і буде вважатися порушенням переважного права купівлі частки.
У разі посвідчення угоди купівлі-продажу частки спільного майна за більшу ціну порівняно з тією, що була запропонована в переданому повідомленні, але з дотриманням інших визначених умов, подання доказів повторного повідомлення учасників спільної часткової власності не вимагається.
Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця згідно із статтею 84 Закону України «Про нотаріат» або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із заначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка).
Законодавець не зазначає, в якій формі повинна бути зроблена відповідь. Оскільки форма відповіді прямо не передбачена, то співвласники будуть вважатися такими, що не скористалися правом переважної купівлі частки, якщо:
1) відмовилися від здійснення цього права в будь-який спосіб (усно, письмово);
2) не здійснили цього права, тобто пасивна поведінка розцінюється як вияв волі інших співвласників.
Для виразу волі співвласників встановлені строки:
- один місяць – щодо нерухомого майна;
- 10 днів – щодо рухомого майна від дня отримання повідомлення.
Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом даного строку не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.
Якщо співвласник відмовився від переважного права купівлі на визначених умовах або протягом даних строків співвласник не повідомив про своє рішення, то продавець може продати свою частку будь-яким іншим особам.
Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку.
Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).
Можлива ситуація, коли кілька співвласників виявлять бажання придбати частку в спільній власності.
Тоді продавець має право вибору покупця з числа всіх співвласників. Викладені вище правила стосуються лише випадків продажу частки за договором купівлі-продажу. Переважного права інших співвласників на придбання частки при її відчуженні за договорами дарування, міни, ренти, довічного утримання не виникає.
Формою захисту інтересів співвласника у випадку порушення його переважного права на купівлю частки є позов переведення на нього (них) прав та обов’язків покупця. Серйозність та незмінність цього наміру співвласника має бути підкріплена. При поданні такого позову він повинен внести на депозитний рахунок суду грошову суму – ціну продажу частки. Покупець, у якого відсуджується річ за позовом про переведення прав та обов’язків покупця, має право вимагати відшкодування завданих йому збитків від співвласника-продавця.
Позовна давність для таких вимог скорочена до одного року. Строк обчислюється за загальним правилом – від дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права.
Переважне право купівлі частки належить лише співвласнику і не може передаватися іншим особам. Тобто таке право належить реалізувати виключно особистими діями.
Частка у праві спільної часткової власності переходить до набувача за договором з моменту укладення договору, якщо домовленістю сторін не передбачено інше, а момент переходу частки за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, – з моменту цього посвідчення чи реєстрації.
Едуард МАРТИНЮК,
приватний нотаріус.
Залишити коментар