Продаж нерухомості: із землею чи без?Чи можна продати будинок без земельної ділянки? Чи потрібно перед продажем будинку приватизовувати земельну ділянку під цим будинком? Ці питання найчастіше задають нотаріусу власники нерухомого майна, звертаючись за консультацією з приводу його відчуження.
Відповідь на ці питання лежить в площині тих прав, на яких власник будинку (будівлі, споруди) користується земельною ділянкою, на котрій розміщено нерухомість. Це може бути: 1) право власності; 2) право користування; 3) суперфіцій як право на чуже майно (зустрічається вкрай рідко).
Підставами набуття права власності є: реалізація права на безоплатне одержання земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в порядку, передбаченому Земельним кодексом України (приватизація) (норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам визначені в статті 121 Земельного кодексу України), а також інші правові підстави: спадкування, цивільно-правовий договір.
Що стосується права користування земельними ділянками, то громадяни користуються ними, як маючи на те законні підстави, а саме – належним чином зареєстроване право оренди (підставою якого є договір оренди), так і не маючи підстав, визначених законодавством незалежної України (це стосується земельних ділянок, отриманих для будівництва за радянських часів).
Якщо на земельну ділянку на час відчуження нерухомого майна, яке на ній розташоване, право власності вже оформлено, то необхідно одночасно укладати два договори: договір відчуження власне об'єкта нерухомого майна і договір відчуження земельної ділянки. Хоча будинок (будівля, споруда) і земельна ділянка, на якій він розташований, – це різні об'єкти. Але оскільки земельна ділянка призначена для його розміщення і обслуговування, їх, так би мовити, "правові долі" пов'язані між собою. І їх роз'єднання, тобто ситуація, коли право власності на будинок належить одній особі, а право власності на земельну ділянку – іншій, є неприйнятним, оскільки містить в собі потенційну загрозу судового спору.
Якщо ж права власності на земельну ділянку немає, то спеціально його оформляти з метою продажу розташованої на ній нерухомості не потрібно. Але при цьому необхідно враховувати, що з 10 грудня 2009 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05 листопада 2009 р.
Відповідно до цього Закону статтю 377 Цивільного кодексу України викладено в новій редакції, яка набрала чинності з 01 січня 2010 року. Так, частиною другою зазначеної статті встановлено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
Частиною першою статті 628 цього Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до вимог статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені Законом як істотні, а також усі ті умови, щодо яких за бажанням хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Таким чином, зазначення у договорах відчуження житлових будинків, будівель та споруд площі та кадастрового номера земельної ділянки, на якій вони розташовані, є обов'язковим.
Підсумуємо: у разі, якщо право власності на земельну ділянку під будинком (будівлею, спорудою) не оформлено, то:
1) саме будинок (будівля, споруда), а не земельна ділянка буде предметом договору відчуження (купівля-продаж, дарування тощо) будинку (будівлі, споруди);
2) для укладення договору купівлі-продажу (або іншого договору відчуження) будинку (будівлі, споруди) не потрібно вирішувати питання про право на земельну ділянку (зокрема, про право власності), а вимагається лише зазначення в договорі її площі та кадастрового номера;
3) цей договір слугуватиме правовою підставою для оформлення набувачем будинку (будівлі, споруди) права власності на земельну ділянку;
4) оформлення права власності на земельну ділянку здійснюється у порядку, встановленому земельним законодавством.
Наталія ЗАЛІСЬКА,
приватний нотаріус Ковельського міського нотаріального округу.
(м. Ковель, вул. Незалежності, буд. 61, кв. 21, тел. 5-95-89).
Залишити коментар